Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024) ha introdotto importanti novità sul tema dell’agibilità degli edifici, ampliando le possibilità di utilizzo anche di appartamenti con altezze e superfici ridotte rispetto ai parametri tradizionali. Tuttavia, come ha chiarito il TAR Lombardia (sentenza 2861/2025), queste deroghe non valgono sempre e hanno confini ben precisi.
Le nuove regole: altezze e superfici minime
Secondo la norma aggiornata (art. 24, commi 5-bis e 5-ter del DPR 380/2001), oggi è possibile ottenere l’agibilità anche in presenza di:
- altezze interne ridotte: da 2,70 m a 2,40 m;
- micro-alloggi:
- per una persona, da 28 m² fino a un minimo di 20 m²;
- per due persone, da 38 m² fino a un minimo di 28 m².
Il tecnico progettista, però, deve asseverare che l’intervento sia finalizzato a migliorare l’adattabilità e le condizioni igienico-sanitarie degli spazi.
Dove si può applicare la deroga
Le altezze ridotte possono essere ammesse solo su locali già destinati ad abitazione e nell’ambito di interventi di ristrutturazione. Lo scopo è adeguare e riqualificare spazi esistenti, non creare ex novo abitazioni in ambienti nati con altre funzioni.
Cambio d’uso? Le deroghe non si applicano
Il caso affrontato dal TAR è emblematico: due proprietarie avevano chiesto il cambio di destinazione d’uso di un piano terra da locali accessori (cantina/sgombero) ad abitazione, con altezze interne di 2,50 m. La richiesta è stata respinta, perché il Salva Casa non consente di invocare le deroghe in caso di trasformazione di locali accessori in residenziali.
In pratica, se si tratta di nuova destinazione d’uso, valgono i requisiti ordinari: altezza minima 2,70 m e rispetto dei parametri igienico-sanitari, compresi i rapporti aero-illuminanti.
Conclusione
Il Decreto Salva Casa ha reso più semplice ottenere l’agibilità, ma non significa che ogni locale possa diventare abitazione a prescindere. Le deroghe su altezze e superfici ridotte restano circoscritte:
- sì per la ristrutturazione di ambienti già abitativi,
- no per trasformare cantine, sgomberi o accessori in residenze con altezze inferiori ai requisiti standard.
Serve quindi una valutazione attenta in fase di progetto, ricordando che l’obiettivo del legislatore è favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, non aggirare i criteri minimi di salubrità degli spazi abitativi.
